房產(chǎn)糾紛中、除了定金還有什么費(fèi)用可以同時(shí)主張賠償？
2020-09-02 16:53:46
一、概念的通俗理解
? ? ? ?所謂損失額的預(yù)定，就是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)預(yù)先估摸對(duì)方違約會(huì)給自己造成多大的損失（尚未發(fā)生），體現(xiàn)在合同文本中就是對(duì)于違約金的約定（可以是一個(gè)具體的數(shù)額，也可以是一個(gè)計(jì)算方法。后者較為常見）。具體到本文，即逾期違約金（如：每天房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五）和解除合同的違約金（如：全部房?jī)r(jià)款的20%）。
? ? ? ?所謂實(shí)際損失（拋開概念之爭(zhēng)），即合同一方因?qū)Ψ竭`約給自己實(shí)際造成的損失（已實(shí)際發(fā)生），包括積極損失（現(xiàn)有利益的損失）和消極損失（可得利益的損失）之和。以房?jī)r(jià)上漲和房屋賣售人違約為假設(shè)前提，房屋買受人的積極損失即中介費(fèi)的損失和房款利息的損失等，房屋買受人的消極損失即房屋差價(jià)損失等。
二、逾期違約金和解除合同的違約金可以同時(shí)主張
? ? ? ?所謂逾期違約金，即違約方未按照合同約定的期限履行給守約方造成的損失額的預(yù)定。所謂解除合同的違約金，即因合同解除給守約方造成的損失額的預(yù)定。由此可以看出，逾期違約金和解除合同的違約金不是一回事，是并列的關(guān)系，可以同時(shí)主張。
三、實(shí)際損失可以主張哪些？
? ? ? ?對(duì)于實(shí)際損失的主張，簡(jiǎn)言之，即積極損失和消極損失可以同時(shí)主張。
1、積極損失可以主張
? ? ? ?積極損失主要是中介費(fèi)的損失、銀行利息損失等。）
2、消極損失可以主張
? ? ? ?消極損失即可得利益損失，房屋買賣合同糾紛中一般表現(xiàn)為房屋差價(jià)的損失。對(duì)于房屋差價(jià)，法院一般都是支持的。
? ? ? ?《合同法》第113條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。” 《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》規(guī)定：“……對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。……”根據(jù)上述規(guī)定和我代理的大量案例來(lái)看，房屋差價(jià)損失法院一般都是支持的。
? ? ? ?但是需要特別注意的是，銀行利息損失和房屋差價(jià)損失不可以同時(shí)主張。因?yàn)榉课葙I受人獲得房?jī)r(jià)上漲的利益是以買受人損失房款利息為前提的，兩者不可兼得。
四、損失額的預(yù)定（違約金）和實(shí)際損失的關(guān)系
? ? ? ?《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”
? ? ? ?《合同法解釋二》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”
? ? ? ?簡(jiǎn)言之，違約金和實(shí)際損失的關(guān)系，即違約金要以實(shí)際損失等作為參考依據(jù)進(jìn)行調(diào)整。既然實(shí)際損失才是違約損害賠償訴訟中最根本的裁判依據(jù)，違約金低于或者過(guò)分高于實(shí)際損失，都要調(diào)整，那么合同中為什么還要約定違約金？一方違約后，守約方直接主張違約方賠償其實(shí)際損失不是更好嗎？其實(shí)不然。因?yàn)槭丶s方要舉證其實(shí)際損失，往往是很困難的，即便能舉證證明，也要花費(fèi)很大的成本，為了保護(hù)守約方，也是為了降低交易成本，提高交易效率，才創(chuàng)設(shè)了違約金制度。這樣，守約方在認(rèn)為違約金可以覆蓋其損失的前提下，就可以直接主張違約金，這也使得法院的裁判有了依據(jù)，至于違約方抗辯違約金過(guò)高、實(shí)際損失舉證責(zé)任的分配、法官的自由裁量等是另外一回事了。
