「變更公司法定代表人」最新稅務資訊：營改增是否會加重二手房交易稅負？
2021-04-20 18:06:55
4月1日，營地整體改革力度加大，一人二手房出售由繳納營業稅轉為繳納增值稅。“將來會不會加稅”成了香港的熱門話題。
3月13日，國家研究所
金融事務
在談到“營改增”計劃時，王波副局長表示，此次“營改增”首次涉及第三方繳納增值稅征管，如一人買賣二手房等。
上述“二手房將由公司法定代表人由營業稅改為增值稅”的長期說法，可能是由于相關人士對現行制度和稅制有較高認識的因素。昨天，一些新聞媒體誤讀了情況，尤其是相關報道中引用的例子，可以稱之為不符合增值稅的相關基本原則。
例1:青島香港市民王先生，有一套不到2年的住宅，賣了80萬。他需要繳納成交價5.6%的營業稅，即44800元。增值稅變更后，假設增值稅定為10%，購房款30萬，增值稅=銷項稅額-進項稅額，需要繳納增值稅5萬元(80×10%-30×10%)；房子買價60萬，只交2萬(80×10%-60×10%)。
例二:第一，2個月內轉賣買房。一個300萬的小區，不管是不是普通住宅，2月份都要交5.5%的稅，也就是16.5萬。如果增值稅按11%計算，私房價格還是300萬，但首購價格是150萬，扣除稅費后大概要交14.7萬。但是你賺的利潤越多，收的稅就越多，超過營業稅。比如轉售價格400萬，按營業稅要求22萬；增值稅需要繳納24.77萬元。
另一種是倒賣買2年以上的房子。對于普通住宅區，如果價格是300萬，2年后不用交稅。如果還需要繳納增值稅，一次繳納33萬。非普通的房子，價格300萬，和2月份的情況差不多，但是差別可能不大。
同時，報告中有一句話是“到目前為止，業內對于二手房營改增有一種猜測，認為要按照簡單的增值稅征稅，征收的是3%”。
關于昨天網上熱議的二手房增值稅難題和網上傳來的上述兩個二手房銷售增值稅計算的例子，筆者在此做如下研究。
首先，二手房買賣屬于買賣
制造
其中一項服務，按照現行稅制，屬于營業稅征收范圍。包括房地產在內的整個企業“營改增”后，對企業變更公司法定代表人出售二手房的原征稅自然會改為增值稅。因此，二手房銷售或房地產消費市場沒有其他類似的調整。
其次，房地產企業營改增的大綱還沒有出臺，一般稅售房的增值稅也不知道，所以很難評價上面例子中的假設稅。同時，就是3%的征收率對于行業對房地產的粗征稅是必要的這種猜測，我認為可以稱之為“行業”基于類似明確規定對未來營改增的猜測，這是嚴重不足信的，以免誤判。
三、增值稅按免稅價格計算，即營業額。上面兩個例子中，按照營業稅含稅價格來算稅，是正確的。
第四，也是很重要的一點。在上面兩個例子中，按照一般計稅方法計算稅額，即從進項稅額中減去適用于增值稅一般計稅的銷項稅額，得到應納稅額。根據現有的增值稅管理工作，如《增值稅一般稅收定額認定管理工作是必要的》，以及增值稅管理工作的基本科學知識，不能認定集團工商戶以外的另一人(第三人)為一般納稅人，也就是說，轉售二手房的人只能按照零星計稅法，即簡單計稅法繳納增值稅，不可能按照兩個例子來計稅。與此同時，根據司法部的新聞報道，發布了關于“營業稅向增值稅全面轉變”的聲明
稅收折扣
政策應該表述為“延續”，原營業稅明確規定二手房買賣相關免稅有可能延長。
因為
增值稅
簡單征稅也通過免稅營業額乘以征稅率來改變公司的法定代表人。假設一套二手房賣100萬，應付營業稅100萬×稅；付錢
增值稅
是100萬÷(1+收款率)×收款率。
由此可見，除了繼續享受免稅外，即使在征稅的情況下，“營改增”后一人轉售二手房所繳納的增值稅，也應該由公司法定代表人變更
營業稅
也會整體或略有下降。因此，關于”
營業稅
改成增值稅，會不會導致人們買賣二手房的負擔加重？“懷疑幾乎不再合適。
作者:段
